איך למכור דירה ולהישאר בחיים ועם הסכום שעליו סגרתם 

בס"ד

איך למכור דירה ולהישאר בחיים ועם הסכום שעליו סגרתם ?

מספר טיפים איך לא להיכנס לתסבוכות אפשריות בתהליך המכירה


על מנת להימנע מסיבוכים ובעיות לאחר המכירה
כדאי להמציא את האישורים הנדרשים מהעירייה או מהרשות המקומית
לפני חתימת החוזה, ובכך לחסוך זמן יקר, כסף ועגמת נפש.

לפני העברת הנכס בטאבו תתבקשו להביא אישור מהעירייה המוכיח כי הנכס נבנה עפ''י היתר בניה,
וכי שולמו כל התשלומים החלים על הנכס (היטל השבחה,היטל דרכים, אגרת תיעול,היטל
ביוב, אגרות והיטלי פיתוח).

בדרך כלל המוכרים לא מודעים במדויק למצבו התכנוני של הבית שלהם, ומגלים את החריגות
או הבניה הלא חוקית (כמו: מחסן,סגירת מרפסת,פרגולה,גדר,הגדלת חדרים וכו'), רק בשעה
שהם מבקשים את האישור להעברה בטאבו לאחר חתימת החוזה.

ואז במקרה הטוב:
*יש להתחיל בהליכים בירוקראטיים כדי להתאים את ההיתר לבניה בפועל- הליכים שנמשכים חודשים ארוכים, עד שמצליחים להשיג את האישור המיוחל.
ובינתיים תהליך המכירה מתעכב.

במקרה הפחות טוב:

אין ברירה אלא להרוס את חריגות הבניה, כדי להתאים את הבניה להיתר
במצב כזה נוצר פער בין הנכס שהקונה ראה לבין הנכס שיימסר לו בפועל,
דבר שעלול לגרום קשיים בתהליך המכירה, עד להפרת חוזה או הורדת מחיר.

מקרה לדוגמא שקרה ברה"ע בשנה האחרונה דירת 3 חדרים בקומה אחרונה שהועמדה למכירה
כדירה עם אופציה לחדר נוסף ותוספת מרפסת גג ונמכרה במחיר גבוה יותר מהשוק ב40,000 ש"ח  ,לאחר העסקה והעברת חלק מהסכום התברר שהשכנים התנגדו והאופציה לא כ"כ ממשית רק בתהליך ארוך ומשפטי שלא ברורים תוצאותיו .

הקונה רצה להוריד את פרמיית התוספת ששילם והמוכר אמר שיש אופציה והוא לא בדק מה עם השכנים ועובדה שבבנין ליד בנו .

בסוף עניין זה סודר אבל לאחר הרבה עוגמות נפש בין הצדדים.

מסמכים -אי המצאת המסמכים עלולה לגרום לכך שלא יתאפשר להעביר את הנכס בטאבו בזמן,
מצב שיכול לגרור סנקציות כספיות ע"י הקונים ואף טענות להפרת חוזה.

מיסוי- המוכר עלול לגלות במקרים רבים כי חלים עליו מיסים שונים שלא היה מודע להם,
היטלים המגיעים לעיתים לסכומים משמעותיים שיכולים להשפיע על כדאיות העסקה.כגון מס שבח כיום במקרה של מגרש או הרחבת אופציות הבנייה והיטל השבחה בגין כך .

מסקנה :כדאי לפני מכירת נכס לעשות את הבדיקות מול העירייה על הרחבות שונות כגון פרגולה ,מחסן וכדומה ולאשר אותם ובמקביל לבדוק לגבי הנכס שמיועד למכירה על אופציות בניה עתידיות אפשריות לא על סמך מידע משכנים אלא על סמך מידע מוצק מועדת תכנון ובניה.

כמו"כ באם יש התלבטות משפטית כמו דירה בירושה ( ביורוקרטיה שונה ) או חיוב של מס שבח חובה להתייעץ עם עו"ד טרם סגירת העסקה .

בהצלחה לכולנו

אורן מזרחי